Calculadora de Hipoteca LATAM
Amortización mes a mes.
Tu hipoteca
Crédito hipotecario para LATAM
Tasa promedio México: 11.5%
Pago mensual
$17,063
Capital prestado
$1,600,000
Interés total
$2,495,090
Total a pagar
$4,095,090
Tabla de amortización (primeros 36 meses)
| Mes | Pago | Capital | Interés | Saldo |
|---|---|---|---|---|
| 1 | $17,063 | $1,730 | $15,333 | $1,598,270 |
| 2 | $17,063 | $1,746 | $15,317 | $1,596,524 |
| 3 | $17,063 | $1,763 | $15,300 | $1,594,761 |
| 4 | $17,063 | $1,780 | $15,283 | $1,592,982 |
| 5 | $17,063 | $1,797 | $15,266 | $1,591,185 |
| 6 | $17,063 | $1,814 | $15,249 | $1,589,371 |
| 7 | $17,063 | $1,831 | $15,231 | $1,587,540 |
| 8 | $17,063 | $1,849 | $15,214 | $1,585,691 |
| 9 | $17,063 | $1,867 | $15,196 | $1,583,824 |
| 10 | $17,063 | $1,885 | $15,178 | $1,581,939 |
| 11 | $17,063 | $1,903 | $15,160 | $1,580,037 |
| 12 | $17,063 | $1,921 | $15,142 | $1,578,116 |
| 13 | $17,063 | $1,939 | $15,124 | $1,576,177 |
| 14 | $17,063 | $1,958 | $15,105 | $1,574,219 |
| 15 | $17,063 | $1,977 | $15,086 | $1,572,242 |
| 16 | $17,063 | $1,996 | $15,067 | $1,570,247 |
| 17 | $17,063 | $2,015 | $15,048 | $1,568,232 |
| 18 | $17,063 | $2,034 | $15,029 | $1,566,198 |
| 19 | $17,063 | $2,053 | $15,009 | $1,564,144 |
| 20 | $17,063 | $2,073 | $14,990 | $1,562,071 |
| 21 | $17,063 | $2,093 | $14,970 | $1,559,978 |
| 22 | $17,063 | $2,113 | $14,950 | $1,557,865 |
| 23 | $17,063 | $2,133 | $14,930 | $1,555,732 |
| 24 | $17,063 | $2,154 | $14,909 | $1,553,578 |
| 25 | $17,063 | $2,174 | $14,888 | $1,551,404 |
| 26 | $17,063 | $2,195 | $14,868 | $1,549,208 |
| 27 | $17,063 | $2,216 | $14,847 | $1,546,992 |
| 28 | $17,063 | $2,238 | $14,825 | $1,544,755 |
| 29 | $17,063 | $2,259 | $14,804 | $1,542,496 |
| 30 | $17,063 | $2,281 | $14,782 | $1,540,215 |
| 31 | $17,063 | $2,302 | $14,760 | $1,537,912 |
| 32 | $17,063 | $2,325 | $14,738 | $1,535,588 |
| 33 | $17,063 | $2,347 | $14,716 | $1,533,241 |
| 34 | $17,063 | $2,369 | $14,694 | $1,530,872 |
| 35 | $17,063 | $2,392 | $14,671 | $1,528,480 |
| 36 | $17,063 | $2,415 | $14,648 | $1,526,065 |
Realidad LATAM: En México pagarás $2,495,090 solo en intereses — 156% del capital. Adelanta capital cuando puedas: cada peso adelantado en mes 1 ahorra 230× ese peso en intereses.
Cómo funciona esta herramienta
Comprar casa es la decisión financiera más grande de la mayoría de la gente — y la que peor se entiende. Los créditos hipotecarios en LATAM son brutales: México promedia 10–12% anual, Colombia 13–16%, Chile 4–6%, y Argentina arranca en 50%+ con UVA (atado a inflación). El cálculo de cuota y amortización (cuánto va a interés vs capital cada mes) cambia radicalmente entre países — y casi nadie hace los números antes de firmar.
Esta calculadora aplica las tasas reales 2026 de 8 países (México, Colombia, Argentina, Chile, Perú, Brasil, España, US), calcula tu cuota mensual con la fórmula francesa (cuota fija con intereses pesados al inicio que bajan con el tiempo) y proyecta la tabla completa de amortización mes a mes durante todo el plazo. Mostramos el número que nadie te quiere mostrar antes de firmar: cuánto pagás en intereses durante toda la vida del crédito. Spoiler: en hipoteca a 30 años al 12%, terminás pagando ~3.5× el monto original.
El sistema bancario está diseñado para que la decisión sea opaca. El asesor del banco te muestra solo la cuota mensual ('cuota cómoda de $X') y oculta el costo total. Esta calculadora invierte la lógica: te muestra primero el costo lifetime, después la cuota mensual. Te permite comparar lado a lado: 15 años vs 20 años vs 30 años con la misma tasa. La diferencia entre los tres escenarios suele ser el equivalente a otra casa entera en intereses pagados.
Casos típicos donde esta herramienta te salva: 1) Decidís entre dos préstamos del mismo banco con tasas 0.5% diferentes — la calculadora muestra que esa diferencia minúscula equivale a $30K USD a 30 años. 2) Querés saber cuánto enganche extra te conviene poner. 3) Comparás tasa fija vs variable/UVA en países con inflación volátil. 4) Modelás pagos anticipados: cada $1.000 USD adicional al inicio del crédito te ahorra $3.000–5.000 en intereses futuros.
Fórmula
Cuota mensual = P × (r × (1+r)^n) / ((1+r)^n − 1) · P = monto del crédito, r = tasa mensual (anual/12), n = número de cuotas (años×12). Total intereses = (Cuota × n) − P. Ejemplo: $100.000 USD a 30 años al 10% anual → cuota $878/mes, total pagado $315.926 USD, intereses $215.926 USD (215% del préstamo original).
Cómo usarla, paso a paso
- 1
1. Elegí el país de la propiedad
La calculadora carga tasas y prácticas reales del 2026 según país: México (10-12%), Colombia (13-16%), Argentina UVA (50%+), Chile (4-6%), Perú (8-10%), Brasil (10-13%), España (3-4%), US (6-7%). Las tasas son orientativas — pedí cotización formal antes de firmar.
- 2
2. Ingresá precio total de la propiedad
El precio de venta cerrado, no el publicado. Si negociás $200K USD, ese es el número. No incluyas gastos de escrituración ni notariales — esos son cargos extra que la calculadora calcula aparte.
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3. Definí el enganche / down payment
Mínimos por país: México 10%, Colombia 30%, Chile 20%, España 20%, US 3.5% (FHA) o 20% (sin PMI). Más enganche = menor cuota mensual, menores intereses totales y mejor tasa ofrecida (los bancos premian el riesgo bajo). Por cada 10% extra, la tasa puede bajar 0.5–1%.
- 4
4. Elegí el plazo
15, 20, 25 o 30 años. Más largo = cuota mensual menor pero intereses totales mucho mayores. La calculadora muestra los tres escenarios en paralelo. Regla: si podés afrontar la cuota a 15 años aunque te ahogue, hacelo — es la decisión que más plata te ahorra en tu vida.
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5. Ajustá la tasa anual si tenés cotización formal
El default es la tasa promedio del mercado 2026. Si ya pediste cotización (CAT en México, TEA en Argentina/Perú, APR en US), reemplazá el default con tu número real. La calculadora se actualiza al instante.
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6. Leé la tabla de amortización completa
Mostramos cuánto va a interés y cuánto a capital cada mes durante todo el plazo. Lo brutal: en los primeros 5 años, ~80% de tu cuota va a interés, no a capital. Recién al año 12-15 empezás a amortizar capital significativamente. Por eso el pago anticipado al inicio es tan poderoso.
Casos de uso
- Comparar dos hipotecas con tasas 0.5% diferentes y ver el impacto real en costo total (suele ser $20K-50K USD a 30 años)
- Decidir si te conviene poner 20% o 30% de enganche: cuánto te ahorra en intereses y cuántos años de pago
- Modelar pagos anticipados: cuánto ahorrás si pagás $5K extra en año 2 vs año 15
- Comparar plazos 15 vs 20 vs 30 años con misma tasa — la diferencia es el equivalente a otra casa
- Calcular cuánto crédito podés pedir si tu cuota máxima debería ser ≤30% de tu ingreso neto
- Decidir entre tasa fija pesos vs UVR (Colombia) o fija vs UVA (Argentina) según tu visión de inflación
- Justificar refinanciar: si las tasas bajaron 1.5%, vale la pena renegociar o cambiar de banco
- Negociar tasa con el banco: llegando con la calculadora y un ofrecimiento competidor te dan 0.3-0.8% mejor
Errores comunes
- <strong>Mirar solo la cuota mensual y no el costo total</strong>: el banco diseña el pitch alrededor de cuota cómoda. Mirá siempre 'total a pagar' — es lo que importa al final
- <strong>Subestimar gastos de cierre</strong>: en México son ~5-7% adicional (notario, ITP, avalúo, gestoría), España 10-12%, Colombia 4-6%. No se incluyen en el préstamo y los pagás de tu bolsillo en el momento
- <strong>Aceptar la primera tasa</strong>: los bancos siempre tienen 0.5-1.5% de margen. Llegá con cotización de competidor y pedí mejorar — funciona en 80% de casos
- <strong>No leer las penalidades por pago anticipado</strong>: algunos contratos cobran 1-3% del saldo si pagás antes. Eso destruye el ahorro de la amortización anticipada
- <strong>Confundir tasa nominal con CAT/APR</strong>: México obliga a mostrar CAT (incluye seguros, comisiones, GAT). La tasa nominal puede ser 10% pero el CAT 14% real
- <strong>Tomar UVA en Argentina sin entender</strong>: tu deuda crece con la inflación. Si tu salario no se ajusta proporcional, la cuota se vuelve impagable. Históricamente, hasta el 60% de UVA terminan en mora
- <strong>Plazo a 30 años porque la cuota cabe</strong>: pagás casi 3.5× el monto original. Si podés con 20 años aunque sea apretado, hacelo. La diferencia en costo total es brutal
- <strong>No considerar el costo de oportunidad</strong>: si tu hipoteca está al 5% y un fondo conservador rinde 8%, te conviene plazo largo y no amortizar anticipado. Si la hipoteca está al 12%, lo opuesto
Preguntas frecuentes
- ¿Cómo se calcula la cuota mensual de una hipoteca?
- Se usa la fórmula francesa: Cuota = P × (r × (1+r)^n) / ((1+r)^n − 1), donde P es el monto del préstamo, r la tasa mensual y n el número de cuotas. Resultado: cuota fija que combina intereses (alto al inicio) y capital (bajo al inicio, crece con el tiempo).
- ¿Tasa fija o variable: cuál conviene en 2026?
- Depende del país y tu apetito de riesgo. México/Chile/España/US: fija a 20-30 años es lo normal y tranquilo. Argentina: UVA (variable atada a inflación) es la única opción real, pero peligrosa. Colombia: fija pesos o UVR (indexada). Si esperás baja inflación: fija. Si esperás alta: UVA o variable con techo. Regla: si no podés con cuota +30% de aumento, no tomes variable.
- ¿Cuánto enganche / down payment debo dar?
- Mínimos por país en 2026: México 10% (lo común 20-30%), Colombia 30-50%, Chile 20%, España 20% + ~10% gastos, US 20% (sin PMI) o 3.5% con FHA. Cada 10% extra de enganche te baja la tasa ofrecida 0.5-1% — vale la pena maximizar si tenés ahorros.
- ¿Plazo de 15, 20 o 30 años: qué me conviene?
- Matemáticamente: 15 años SIEMPRE gana en costo total. Ejemplo $100K al 10%: 15 años cuota $1.075/mes, total pagado $193.430 (intereses 93%). 30 años cuota $878/mes, total pagado $316.020 (intereses 216%). La cuota a 30 años es 18% menor pero pagás 63% más en total. Si podés con la cuota a 15-20 años aunque sea ajustado, hacelo.
- ¿Conviene hacer pagos anticipados?
- Casi siempre sí, especialmente al inicio del crédito. Cada $1.000 USD extra que pagás en el año 2 ahorra ~$3.000-5.000 USD en intereses futuros. Cada $1.000 que pagás en el año 25 ahorra solo ~$200. Lección: si vas a hacer pagos anticipados, los primeros 5-7 años son la ventana de oro. Verificá penalidad por pago anticipado en tu contrato.
- ¿Cuánto debo pedir prestado: regla de cuota máxima?
- Regla universal: tu cuota mensual de hipoteca no debe superar 25-30% de tu ingreso neto. Algunos bancos te aprueban hasta 40% pero es peligroso — cualquier imprevisto te tumba. Si tu ingreso neto es $3.000 USD, cuota máxima debería ser $750-900. Con esa cuota a 20 años al 10% en México, podés pedir ~$80K-95K USD.
- ¿Qué es el CAT (México) y por qué es más alto que la tasa nominal?
- CAT = Costo Anual Total. Incluye tasa nominal + seguros obligatorios (vida, daños) + comisiones (apertura, avalúo) + IVA. Es obligatorio mostrar CAT en México por regulación CONDUSEF. Diferencia típica: tasa nominal 10% / CAT 13-15%. Comparalas siempre por CAT, nunca por nominal — los bancos hacen marketing con nominal y esconden el CAT.
- ¿UVA en Argentina: cómo funciona y por qué es riesgoso?
- El crédito UVA tiene tasa fija (típicamente 4-8%) pero el capital adeudado se actualiza mensualmente con la inflación (índice CER). Si la inflación es 100% anual, tu deuda crece 100%. La cuota también se ajusta. Históricamente, ~60% de los UVA quedaron en mora cuando la inflación se aceleró post-2018. Solo tomás UVA si tu salario se ajusta automáticamente con inflación (estatales, ciertos privados con CCT).
- ¿Vale la pena refinanciar mi hipoteca?
- Tres condiciones para que valga la pena: 1) Las tasas del mercado bajaron al menos 1-1.5% respecto a tu tasa actual, 2) Te quedan al menos 7+ años de pago (si quedan menos, los costos de cierre comen el ahorro), 3) No te cobran penalidad alta por cancelación. Hacé el cálculo concreto: ahorro mensual × meses restantes − costos de refinanciar. Si es positivo y >$5K USD, refinanciá.
- ¿Qué gastos de cierre debo presupuestar además de la hipoteca?
- Gastos típicos no incluidos en el préstamo: México: 5-7% del precio (notario, ITP/ISAI, avalúo, gestoría, comisión apertura banco). Colombia: 4-6% (notaría, registro, beneficencia, retención fuente). España: 10-12% (ITP/IVA, notario, registro, gestoría, tasación). US: 2-5% (closing costs, title insurance, appraisal). Sumalos al enganche para presupuesto real.